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 中國人日本買房的切身體會
上次請蘇菲介紹如何在日本買買買后,很多人對日本房子產生了興趣,居然那么便宜。
上次請蘇菲介紹如何在日本買買買后,很多人對日本房子產生了興趣,居然那么便宜。

這次,一位在日本生活16年的讀者朋友,特別投稿一篇,介紹了他眼中的日本樓市。

如何買?值不值得買?寫得很生動,推薦給大家。

原文如下:

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特邀小伙伴:小鍋的鍋巴,在日本從事醫學研究。

到日本買買買的中國人越來越多了,我去年接待了5次來日本旅游的親朋好友,人均消費超過50萬日元,約合人民幣3萬元。

十幾萬的電飯煲眼都不眨一下就拿下,電器一車一車的往酒店搬。

要知道,這么貴的電飯煲,日本人都不會輕易問津,我自己用的還是16年前來日本時買的,價格1.5萬日元。

當然也不是我摳門,誰叫它不壞呢?

人民幣這么強勁,國內的朋友也忍不住想在日本做點投資。我被問到的最多的,就是日本的房地產

日本經歷了90年代的泡沫經濟,房價跌到了低谷,一直沒怎么漲,現在房貸利率降到了0.625%,又有東京奧運會的利好消息,可以說是抄底的好時機。

而2014、2015年,也確實有很多的企業、富豪來日本抄底。

舉幾個例子,早在2014年后期和2015年前期,新加坡和中國的投資公司,就分別買下了位于東京站和目黑站附近的大型房地產。

我國內朋友的老板,也在同一時期買下了東京的兩棟寫字樓,還在公司內部專門成立了管理日本房產的部門,足見日本房產投資的火熱。

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不過,我并不建議國內朋友來日本買房,除非你的資金多到沒處花。

你可能會說這么大好的形勢,你這家伙為什么攔著我發財。但是在日本買房,想獲得很高的回報率,是不太實際的。

首先就是日本政府在樓市泡沫破裂時受過傷,對于房價非常謹慎。如果漲幅太大,肯定會出政策抑制。

而且,2014-2015年大量外資投資日本房產,價格已經炒得比較高了。

最不容忽視的是,日本人口長期負增長,人越來越少,這是一把懸在日本房價上的達摩克利斯之劍。

而對國人來說,就算你想買房,也有很多現實的困難。

首先是,外國人在日本買房產的門檻太高。沒有長期居住權的外國人在日本是禁止貸款買房的,必須付全款,這么低的房價利率,你享受不了。

外國人在日本買房還有個很高的門檻,就是缺乏準確的、可信賴的房地產情報。

沒有對當地的足夠了解,想要找到回報率高的投資型地產,是一件非常困難的事。你跟我說沒關系,找中介就行了,我送你兩個字,呵呵。

你人生地不熟,語言又不通,非常明顯的一頭肥豬,中介為什么不宰?

我來日本這么多年,在中介那里也吃過不少虧,就不細說了。

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那么,就算你能克服以上困難,日本房產的回報率,值得你漂洋過海來投資么?

在日本如果回報率超過7%就可以被稱為優良資產,超過10%就是搶手貨,非常難找到。投資型房產出租的年回報率平均在5%左右(已扣除年要交的房產稅和中介的手續費)。

如果你覺得回報率能接受,別急,我還沒跟你說房屋折舊率這件事呢。

和國內購房不同,日本買房不僅購買了房屋,也購買了土地。單元房的土地面積,是根據房屋面積占總建筑面積的比例算出的。

比如,我前兩年買的房子,土地面積就是6415/790363 x 1483.67平方米=12.042平方米。

我這套房子的土地價格是1608萬日元/12.042平方米=133萬日元/m2,約合人民幣7.7萬元/m2,合同寫得很清楚。
我這套房子的土地價格是1608萬日元/12.042平方米=133萬日元/m2,約合人民幣7.7萬元/m2,合同寫得很清楚。

在日本房價上漲,指的是土地價格上漲。而土地上的房子,是消費型財產,入手那一瞬間就開始折舊的,價格不斷下降。
在日本房價上漲,指的是土地價格上漲。而土地上的房子,是消費型財產,入手那一瞬間就開始折舊的,價格不斷下降。

如果哪天地震一下,給你房子上震條裂縫,這個折舊率就刷刷的漲。而在日本,房子如果折舊,房租價格也要跟著下降。

而且,房租回報屬于工資外收入,超過一定金額要交稅。

這還沒完呢,當你賣房的時候,如果房價大漲,利潤還要再收20.315%的出售利潤稅。

是誰說資本主義國家是資本家天堂的?

肯定有人會說,我不賣,就打算作為遺產傳給兒孫,那遺產稅會搞的你更虧。日本有句老話,房產傳3代。也就是說傳3代以后,遺產稅就相當于房產價值。

很多日本人在父母去世之后,交不起遺產稅,不得不買掉房子來繳稅。

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當然投資日本房地產也不是不能賺錢,但要看你的專業眼光和運氣。

我在北海道旅游時,碰到這么一位朋友。幾年前日本二線城市甲府市車站附近蓋新樓,她就賣掉了國內的閑置房產,花3000多萬日元,約人民幣180萬,買下了最高層的3室一廳。

現在一個月房租能有13萬日元,她就拿著這錢周游日本。

在這種日本的二線城市能拿到這樣的租金,實屬不易。她能這么順利,主要是她妹妹在當地定居20年,從事的職業又是房產中介,幫忙選了個好房。

而且她的心態好,房價不漲無所謂,以后搬到日本來養老。而日本房產作為保值養老的投資,還是不錯的,可以考慮。

如果你手上的錢真有富余,對日本房地產有信心,并且又有做外盤的渠道,其實可以不必直接在日本買房,而是買一些專門投資日本房地產的基金、或者信托

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我自己就入手了一點日本的房地產信托(就不給出明確名稱了)。這只信托是每月分紅,這樣即使價格不走高,拿一點分紅也是好的,它以往幾年的分紅都保證在年10%上下,扣除購買費用和稅,也能保證有7%左右。

這樣的投資回報,和直接投資房產不相上下,占用的資金量少,流動性又高,何樂而不為呢?

當然,說了這么半天,不是勸國內的朋友來日本買信托。我還是認為,國內的朋友與其花時間花精力跳出來做外盤,不如安安心心在國內買熟悉、安全的產品,這才是正道。

量力而行,有人氣的投資未必就是適合自己的投資。

如果你手上再有閑錢,就趕緊來日本玩玩玩,買買買,享受一下日本人的貼心服務,沾沾強勢人民幣的光。

低日元匯率的黃金期可能還會持續一段時間,但是持續多久就說不準了。不僅要看日本央行,還要看中國政府的臉色。

 

 
 
 
 
 
 
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